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Bauherrenhaftpflichtversicherung Informationen

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Wer ist eigentlich Bauherr?

Unter „Bauherr“ versteht man Personen, die ein Bauvorhaben in die Wege leiten und damit eine Quelle für Gefahren schaffen. Bauherren sind stets natürliche Personen sowie juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts. Ist man Bauherr, sind Probleme und Schwierigkeiten vorprogrammiert. Doch durch eine ausreichende Aufsicht und Planung und den Abschluss einer Bauherrn-Haftpflichtversicherung kann man sich gegen etwaige Schadenfälle weitgehend schützen.

Warum sollte man als Bauherr in jedem Fall eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abschließen?

Die Meinung, dass ein Bauherr kein eigenes Haftpflichtrisiko trägt, weil er nicht selbst baut, sondern einen sachverständigen Personenkreis die Arbeiten durchführen lässt, ist weit verbreitet. Fakt jedoch ist, dass diese Umstände den Bauherrn nicht von seiner Sorgfaltspflicht befreien. Schneller als vielen Bauherrn lieb ist, kann man in einen Haftpflichtschaden verwickelt werden.

Gründe, für die der Bauherr in Haftung genommen werden kann sind u.a.:

  • Eine Verletzung der Verkehrssicherheitspflicht. Ursache können Schäden an Dritten sein, die durch das Aufstellen einer Baubude oder Geräten, durch das Stapeln von Materialien, durch das Absperren des Geländes oder bei der Einrichtung der Baustelle hervorgerufen werden.
  • Die Überwachungspflicht wird verletzt.
  • Die Auswahlpflicht wird verletzt.


Zahlreiche Gerichtsurteile bezüglich der Verkehrssicherungspflichten zeigen, wann sich zum Beispiel der Bauherr dem Risiko einer persönlichen Haftung aussetzt.

Dies ist zum Beispiel der Fall:

  • Wenn Baumaterial auf der Straße oder dem Gehweg gelagert wird und dies nicht vorschriftsmäßig abgesichert ist. Kommt es zu einem Verkehrsunfall, wir der Bauherr zur Verantwortung gezogen.
  • Wenn Kellerschächte bei einem Neubau, der kurz vor der Fertigstellung steht, nicht zumindest provisorisch abgedeckt werden. Dies kann der Fall sein, wenn z.B. Roste noch nicht geliefert wurden.
  • Wenn ein vorbeifahrendes Auto durch eine Latte des Bauzauns beschädigt wird.
  • Wenn ein Kind in eine Kalkgrube stürzt, die nicht abgedeckt wurde und sich schwere Haut- und Augenverletzungen zuzieht. Ein Schild „Betreten der Baustelle verboten. Eltern haften für ihre Kinder!“ hat auf die Haftung keinen Einfluss.
  • Wenn ein Hausbewohner in einem Mietshaus stürzt und sich verletzt, weil aufgrund von Bauarbeiten das Treppengeländer entfernt wurde und der Bauherr die Mietgemeinschaft nicht darüber in Kenntnis gesetzt hat.
  • Wenn ein Unfall auf einem provisorischen Verbindungsweg zwischen Haus und Straße geschieht.


Sämtliche der genannten Beispiele sind höchstrichterliche Urteile. In allen genannten Beispielen hat der Bauherr seine Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt. Begründung: auch für ihn als Laien, waren die bestehenden Gefahren sichtbar und hätten von ihm erkannt werden müssen.

Die Schadenmöglichkeiten bei einem Bauvorhaben sind mannigfaltig und genau deshalb gilt in der Rechtsprechung: der Bauherr ist der Veranlasser eines Bauvorhabens und eröffnet damit eine Quelle für Gefahren. Daher ist es seine Pflicht, dafür zu sorgen, dass keine Personen oder Sachen zu Schaden kommen. (Verkehrssicherungspflicht). Seine Aufsichtspflicht kann er im Übrigen nicht auf andere Personen übertragen.

Der Bauherr - nach welchen Gesichtspunkten haftet?

Wird der Bauherr in Haftung genommen, dann in der Regel wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht.

Für einen Geschädigten bedeutet dies, dass er den ursächlichen Zusammenhang zwischen Unterlassen und Tun und der Schädigung beweisen muss, genauso wie das Verschulden des Bauherrn.

Besonders wichtig in Bezug auf die Bauherrnhaftung ist der § 909 BGB. Hier wird der Umfang der Sorgfaltspflicht bei Grundstücksvertiefungen wie zum Beispiel Baugruben festgelegt. Diese sind nicht selten Ursache für Schäden an benachbarten Gebäuden.

Es ist leider ein unumstößliches Fakt, dass Gerichte hohe Ansprüche an die Aufmerksamkeit des Bauherrn stellen. Immer wieder weisen Gerichte darauf hin, dass der Bauherr für die Beseitigung von Gefahrenquellen zu sorgen hat und unbedingt Zweifeln nachgehen muss. Um das Risiko einer persönlichen Haftung zu lösen, sollte daher unbedingt bei einem Bauvorhaben eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Ein Nachbar wird geschädigt. Wer haftet?

Jeder Bauherr hat die Pflicht, nicht nur Passanten und Kinder sowie andere unbeteiligte Personen vor Schäden zu schützen, sondern auch Nachbarn. Dies betrifft ein Schutz vor

  • Staub und Schmutz,
  • Fahrzeuge, die für den Bau zuständig sind,
  • Absperrungen,
  • Abladen von Material.


Versperren Bauzäune, Baustellenfahrzeuge oder Baumaterial den Zugang zu Läden oder Gewerbebetrieben, können in Umsatzeinbußen resultieren.

Bestimmte Störungen müssen allerdings von Anliegern und Nachbarn hingenommen werden. Diese werden zu den gewöhnlichen oder ortsüblichen Störungen gezählt. Die Richtlinien unterscheiden sich je nach Lage. Allerdings ist aufgrund moderner Baumethoden und dem Einsatz moderner Maschinen die Belästigung über das unvermeidliche Maß hinaus zu vermeiden.

Können Beeinträchtigungen, die über das unvermeidliche Maß hinausgehen, nicht vermieden werden, kann der Betroffene vom Bauherrn einen angemessenen finanziellen Ausgleich fordern. Jedoch besteht kein Anspruch auf einen Ersatz des vollen Schadens. Übersteigen die Störungen das unvermeidliche Maß, haben Nachbarn einen Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung. Der Bauherr ist dann zu einem vollen Ersatz des Schadens verpflichtet.

Vertiefungen wer haftet?

Die Anzahl der Schäden, die durch Vertiefungen entstehen, steigt. Hier setzt eine Vorschrift des § 909 BGB an: Es ist nicht erlaubt ein Grundstück derart zu vertiefen, dass das Nachbargrundstück Schaden erleidet, weil die erforderliche Stütze verlorengeht. Es muss im jeden Fall für eine sonstige Befestigung gesorgt werden.

Die Vorschrift richtet sich nicht nur an Unternehmer oder Architekten, sondern im Besonderen an Bauherrn. Jede fahrlässige oder bewusste Untätigkeit bei erkennbaren oder erkannten Unzulänglichkeiten, wird dem Bauherrn angelastet. Versuche bei Schäden an Nachbarhäusern, diese auf eine mangelnde Beschaffenheit derselben zurückzuführen, wird scheitern.

Denn: auf die baulichen Gegebenheiten der Nachbarhäuser muss Rücksicht genommen werden. Selbst, wenn hierdurch größere Aufwendungen nötig werden. Der Bauherr hat in diesem Fall keinen Anspruch auf finanzielle Beteiligung an den Baukosten durch den Nachbarn. Einzige Ausnahme: wenn es sich um nicht zumutbare Belastungen handelt, die in keiner Relation zum Nutzen des Grundstücks stehen.

Die Haftung gegenüber Mietern

Nicht selten machen Mieter Schadenersatzansprüche gegenüber dem Bauherrn geltend, weil sie beim Beziehen oder bei den Umbauarbeiten einen Unfallschaden erlitten haben.

Zum Beispiel durch:

  • Baumaterial, das im Treppenhaus abgestellt wurde.
  • Fehlen von Beleuchtung und Geländern.
  • Unterbliebene und mangelhafter Abdeckungen von Lichtschächten.
  • Unfälle die auf provisorisch angelegten Verbindungswegen zwischen Haus und Straße geschehen.


Gerade bei der Sanierung von Altbauwohnung spielen derartige Haftungsfragen eine entscheidende Rolle, denn zumeist verbleiben Mieter während der Umbaumaßnahmen im Haus und es kann eher zu Unfällen kommen.

Bauen in eigener Regie – wer haftet?

Baut ein Bauherr in Eigenregie, dann wächst das Risiko immens. Rechtlich wird er mit diesem Vorgehen sogar zum Unternehmer und wird auch rechtlich als solcher behandelt.

Hilfskräfte am Bau wie Verwandte, Fremde oder Freunde sind durch die Berufsgenossenschaft versichert. Dabei spielt es keine Rolle ob:

  • sie neben- oder hauptberuflich auf der Baustelle arbeiten,
  • ein Bezahlung geleistet wird,
  • eine Meldung an die Berufsgenossenschaft erfolgt ist.


Kommt es zu einem Schaden, dann wird dieser zunächst von der Berufsgenossenschaft übernommen. Jedoch hat diese ein Regressrecht auf den Bauherrn. Die geleisteten Zahlungen können vom Bauherrn zurückgefordert werden.

Es ist keine Frage: führt man ein Bauvorhaben in Eigenregie durch, ist der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung dringend empfohlen.

Die Bauherrenhaftung – welche Rolle spielen Unternehmer und Architekt

Grundsätzlich kann festgestellt werden: Architekt, Unternehmer und Bauherr haften gesamtschuldnerisch. Im Klartext heißt das: eine geschädigte Person kann sich im Falle eines Schadens direkt an eine der Personen wenden. Es existiert keine Bestimmung, die vorgibt, dass ein Geschädigter sich an denjenigen zu wenden hat, der die Hauptverantwortung trägt.

Selbst etwaige Vereinbarungen zwischen Bauherrn, Architekt und Unternehmern, in denen eine komplette Übernahme von Schadenaufwendungen gegenüber Dritten festgelegt ist, sind letztendlich für die gesamtschuldnerische Haftung nicht von Bedeutung.

Der Umfang des Versicherungsschutzes

Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Bauherr für Umbauten, Neubauten, Reparaturen, Abbruch- und Grabarbeiten. Mitversichert ist zudem das Haus- u. Grundstücksrisiko für das Grundstück, das bebaut wird. Mit Beendigung der Bauarbeiten endet die Versicherung. Spätestens allerdings drei Jahre nach Beginn des Vertrags. Sollten die Bauarbeiten nach drei Jahren nicht beendet sein, muss eine Verlängerung beantragt werden.

Die Voraussetzung:
Bauleitung, Planung und Bauausführung werden nicht selbst vorgenommen.

Doch kann gegen einen Prämienaufschlag, der vom Wert der Eigenleistung abhängig ist, auch ein Bau in Eigenregie mitversichert werden.

Der Leistungsumfang der Bauherren-Haftpflichtversicherung
  • wird ein Schadenersatzanspruch gelten gemacht, wird dieser geprüft,
  • unberechtigte Schadenersatzansprüche werden abgewehrt.
  • Kommt es zu einem Haftpflichtprozess, erfolgt die Übernahme einer Rechtsschutzfunktion.
  • Bei berechtigen Ansprüchen wird der Schaden bezahlt


Bis zur Bauabnahme ist das Grundstücks-Haftpflichtrisiko in der Regel prämienfrei mitgedeckt. (Längstens bis zum Bezug)

Schließt man eine Haus- u. Grundstücks-Haftpflichtversicherung ab, dann wird die Bauherrn-Haftpflichtversicherung zumeist mit einem geringfügigen Betrag je Bauvorhaben, zum Beispiel 25.000 Euro, mitversichert. Damit soll vorgebeugt werden, dass der Besitzer eines Hauses für jede Reparatur- oder Umbauarbeiten eine Versicherung abschließen muss.

Im Übrigen können die Beiträge für eine Bauherren-Haftpflichtversicherung steuerlich geltend gemacht werden, sie gelten als abzugsfähige Werbungskosten.

Der Versicherungsschutz – wann beginnt er und wann endet er

Der Versicherungsschutz gilt während der gesamten Bauzeit und endet mit der Bauabnahme. Die Prämie wird daher als Einzelprämie fällig und richtet sich nach der Dauer der Bauzeit.

Für Bauvorhaben, die in Etappen vorgenommen werden, gilt der Versicherungsschutz für die gesamte Dauer. Auch Etappen zwischen den einzelnen Bauabschnitten sind mitversichert.

Sind die Bauarbeiten beendet. Endet der Versicherungsschutz. Spätestens allerdings nach drei Jahren. Außer es wurde ein anderer Zeitraum vereinbart.

Die Deckungssummen – welche Höhen sind empfohlen?

Standarddeckungssummen betragen pauschal 3.000.000 € sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Selbstverständlich können auch höhere Deckungssummen vereinbart werden. Die Gesamtleistung für sämtliche Schäden eines Versicherungsjahres betragen das Doppelte der Deckungssummen.

Nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen sind:

  • Schäden an Sachen, die geliehen oder gemietet wurden.
  • Schäden am eigenen Bauwerk.


Auch Haftpflichtansprüche aus Sachschäden, die aus folgenden Umständen resultieren, sind nicht versichert:

  • Temperatureinflüsse,
  • Niederschläge, Dämpfe, Gase oder Feuchtigkeit,
  • Abwässer,
  • Erdrutsch,
  • Erschütterungen aufgrund von Rammarbeiten,
  • Senkung von Grundstücken,
  • Überschwemmungen fließender oder auch stehender Gewässer,
  • Änderung der Grundwasserverhältnisse.