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Baufinanzierung, Hypothek: Fragen und Antworten

Welche Baufinanzierung, Hypothek passt zu mir? Was bedeutet Nominal- oder effektiv Zins? Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Und viele weitere Fragen die bei IhreMakler24.de beantwortet werden. Die am häufigst gestellten Fragen und deren Antworten finden Sie untenstehend. Klicken Sie einfach auf die Frage, um die Antwort zu lesen. Wir helfen Ihnen auch gerne persönlich weiter.

Ab welcher Darlehenshöhe erhalte ich eine Baufinanzierung / Hypothek?

Die Höhe eines Darlehens ist abhängig von der Bau- bzw. Kaufsumme einer Immobilie, dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital und eventuellem Fremdkapital. Sie ist nicht abhängig von irgendwelchen Untergrenzen, eher von Obergrenzen und der Bonität des Kreditnehmers. In der Regel wird ab einer Darlehnshöhe von 25.000 € finanziert.

Sind Finanzierungen auch ohne Grundschuldeintragung möglich?

Eine Finanzierung bedingt nicht unbedingt die Eintragung einer Grundschuld. Es kann auch eine Hypothek vereinbart werden, die dann als solche ins Grundbuch eingetragen wird.

Welche Kosten fallen bei einem Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis an?

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sollten vor der Entscheidung zum Kauf berücksichtigt werden. Sie betragen bis 15 % der Kaufsumme. Das sind zum einen die Maklerkosten, die je nach Ausgestaltung des Maklervertrages 3-6 % der Kaufsumme ausmachen. Die gesetzlich vorgeschriebene Beglaubigung eines Immobilienkaufvertrages durch einen Notar kostet 1-1,5 % des Kaufpreises. Die Eintragung im Grundbuch ist der Nachweis für den Besitz der Immobilie. Sie ist daher verpflichtend. Die Grundbuchämter wollen dafür 0,5 % der Kosten als Gebühr. Die Grunderwerbsteuer ist ein weiterer Kostenfaktor. Je nach Gemeinde, die deren Höhe in ihrer Satzung verankert, beträgt diese 3,5-6 %.

Um den Beleihungswert eines Grundstücks feststellen zu können, beauftragen Banken häufig ein Wertgutachten. Die Kosten für dieses Gutachten muss der Kunde tragen. Sie betragen 0,2-0,5 % des Wertes und werden in den Effektivzins eingerechnet. Bereitstellungszinsen werden von der Bank ebenfalls mit bis zu 0,25 % des Grundstückswertes vom Kunden verlangt. Diese entstehen, wenn ein Kredit vereinbart, aber nicht zum vereinbarten Termin abgerufen wird.

Entstehen Kosten bei einem Bankwechsel, z.B. vor oder nach der Zinsbindungszeit?

Ja, bei einem Bankwechsel entstehen Kosten für den Kunden. Die Banken lassen sich dies bezahlen. Die Kosten stehen jedoch in keinem Verhältnis zu den möglichen Vorteilen durch den Wechsel zu einer anderen Bank bzw. einem günstigeren Zins. Meist entstehen die Kosten nur durch Abtretung der Grundschuld. Betrage beispielsweise eine Grundschuld 100.000 €, kostet das den Kreditnehmer 200 €, wenn die Bank den gesamten Ablauf übernimmt.


Kann ich auch als Selbstständiger eine Baufinanzierung / Hypothek beantragen?

Im Prinzip ja. Aber wo genau „im Prinzip“ ist, das ist nicht immer leicht herauszufinden. Denn während bei abhängig Beschäftigten oder Beamten ein Nachweis des regelmäßigen monatlichen Einkommens genügt, müssen selbstständig Tätige ihre Steuererklärung oder Bilanz vorlegen.

Der erste Weg sollte deshalb immer zur Hausbank führen. Die kennt die genauen Verhältnisse des Selbstständigen genau und kann das Risiko eines Kredites daher einschätzen. In den seltensten Fällen wird die Hausbank jedoch das günstigste auf dem Markt befindliche Angebot bereitstellen. Deshalb sollte der an einem Kredit Interessierte Selbstständige sich eines Finanzvermittlers bedienen.

In allen Fällen ist es jedoch erforderlich, dass diese Selbstständigkeit für mindestens drei Jahre besteht und dass aus dieser Zeit gültige steuerliche Abrechnungen zur Verfügung stehen. Beträgt das Finanzierungsvolumen bis zu 60 % der Kaufsumme, stehen die Chancen recht günstig, da einige Banken in diesem Fall nicht so gravierende Anforderungen stellen. Schwankende Einkünfte sowie rückläufige Einnahmen werden von den Banken häufig mit einem Sicherheitsaufschlag honoriert.


Ist die Finanzierung einer Auslandsimmobilie (z.B. ein Ferienhaus) möglich?

Selbstverständlich ja. So gut wie jede Bank, die Immobilien finanziert, finanziert diese auch im Ausland. Speziell, wenn es sich um ein zu erwerbendes Ferienhaus handelt. Bei der Suche nach der richtigen Bank sollte man sich jedoch nicht in erster Linie an die Hausbank wenden. Denn die eigene Hausbank wird mit ziemlicher Sicherheit kein Spezialist für Ferienwohnungen sein. Auch ist es grundsätzlich ratsam, seine finanziellen Belange nicht in die Hand einer einzigen Bank zu legen. Die Abhängigkeit wäre dann zu groß.

Vielmehr ist zu empfehlen, sich eine Bank zu suchen, die sich in dem Gebiet, in dem die Ferienwohnung liegt, bestens auskennt. Dann ist gewährleistet, dass der Banker über ortsspezifische Informationen verfügt wie beispielsweise die Anzahl der vermietbaren Tage im Jahr. Die Bank wird dann auch die Höhe des Kaufpreises nach dem ortsüblichen Level abschrecken und gegebenenfalls zu- oder abraten. 


Kann ich auch ein Grundstück bei Ihre Makler 24 finanzieren?

Aber ja doch. Ein Grundstück ist eine Immobilie, und Immobilien werden bei IhreMakler24.de finanziert. In der Funktion als Makler, Nomen ist Omen, werden Kredite mit fachspezifischen Banken vermittelt.


Werden auch Immobilien aus Zwangsversteigerungen finanziert?

Die Finanzierung von Immobilien, egal ob aus normalem Kauf oder Zwangsversteigerung, gehört zum Geschäft von IhreMakler24.


Sind auch Sonderausstattungen zu finanzieren?

Bei der Finanzierung einer Immobilie kann man nicht einzelne Bestandteile dieser Immobilie herauslassen. Aus diesem Grunde werden auch Sonderausstattungen von Immobilien finanziert.


Worauf muss ich beim Vergleich verschiedener Angebote achten?

So ein Immobilienfinanzierungsvergleich ist nicht mal eben nebenbei im stillen Kämmerlein durchzuführen. Das beginnt schon damit, dass man bei den Finanzierern, deren Angebote man vergleichen möchte, übereinstimmende Vergleichsmerkmale abfordern muss.

Dennoch werden die Angebote so unterschiedlich sein und auch auf verschiedenen Prämissen beruhen, dass hierfür ein Fachmann erforderlich ist. Nur der versierten Mitarbeiter von IhreMakler24 kann auch die Feinheiten der Unterschiede der Angebote eingehen und sie im Interesse des Kunden würdigen.


Wie viel Eigenkapital sollte ich in meine Finanzierung einplanen?

Gerade bei der Höhe des erforderlichen Eigenkapitals gibt es immer wieder Probleme. Einige Banken fordern pauschal einen Eigenkapitalsatz von 20-25 % der Kaufsumme. Andere Banken wiederum sehen sich den Kunden und dessen finanzielle Verhältnisse an und entscheiden dann, ob sie ihm einen Kredit auch bei geringerem Eigenkapital ausreichen möchten. Bis hin zur Vollfinanzierung.

Problematisch ist auch oft, wie das Eigenkapital zusammengesetzt ist. So denken manche Häuslebauer, clever zu sein, indem sie einer Bank ein hohes Eigenkapital vorspielen. Dieses haben sie sich jedoch bei einer anderen Bank zuvor durch einen Kredit beschafft. Sie müssen also zwei Kredite gleichzeitig abzahlen. Auch sind manche Kreditnehmer davon überzeugt, einen Teil der Baukosten als Eigenkapital leisten zu können, indem sie wesentliche Arbeiten am Bau selbst durchführen.

Diese Eigenleistung kann durchaus als Eigenkapitalzuführung gerechnet werden. Sie vergessen dabei jedoch, dass im Falle einer Krankheit, eines Unfalls oder anderer unvorhergesehener Ereignisse diese Eigenleistung nicht erbracht werden kann, somit das Eigenkapital nicht ausreichend zur Verfügung steht unter Umständen der gesamte Kredit platzen kann.

Wie hoch sollte der Tilgungssatz gewählt werden?

Die Höhe des Tilgungssatzes ergibt sich in erster Linie aus den finanziellen Verhältnissen des Bauherrn oder Käufers. Selbstredend sollte der so hoch wie möglich sein, so hoch, wie es die eigene finanzielle Belastung erlaubt. Im Allgemeinen beträgt der Tilgungssatz 0,5 bis 5 %.

Es empfiehlt sich jedoch, statt eines festen Tilgungssatzes ein Annuitätendarlehen zu vereinbaren. Bei einem solchen Darlehen zahlt man immer die gleiche Summe im Jahr für Zins und Tilgung. Wenn der Zins, etwa nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, sinken sollte, erhöht dies gleichzeitig die Tilgung und verkürzt somit die Dauer der Kreditrückzahlung. Insgesamt ergibt sich dadurch eine geringere Zinsbelastung. Sollten bei einem Annuitätendarlehen die Zinsen einmal steigen, ist das auch kein großes Problem, denn die monatliche bzw. jährliche Belastung des Darlehensnehmers bleibt gleich.

Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

In Zeiten niedriger Bauzinsen sollte eine zehnjährige Zinsbindungsfrist gewählt werden, bei höheren Zinsen höchstens fünf Jahre.

Ab wann wird der Zinssatz festgeschrieben?

Bei Abschluss eines Baudarlehens wird der Zinssatz in der Regel für fünf, zehn oder mehr Jahre festgeschrieben. Die Festschreibungszeit wird den eigenen Bedürfnissen individuell angepasst.

Was ist ein Disagio und kann es sinnvoll sein?

Bei einem vereinbarten Disagio werden die Kosten der Bank, die sowieso auf den Kredit aufgeschlagen werden, vor Auszahlung des Kredites von der Kreditsumme abgezogen. Beträgt beispielsweise der Kredit 100.000 €, die Bankkosten betragen 5000 €, erhält der Kreditnehmer 95.000 € ausgezahlt. Dies ist deshalb sinnvoll, weil die Kosten der Bank dann beglichen sind und nicht noch weiterer Zinszahlung unterliegen.

Wann und wie hoch fallen Bereitstellungszinsen an?

Das Thema Bereitstellungszinsen ist sehr individuell. Bereitstellungszinsen fallen grundsätzlich nach der Zeit an, in der das Darlehen kostenlos von der Bank bereitgestellt wird. Wird in dieser Zeit das Darlehen nicht komplett abgerufen, zahlt der Darlehensnehmer Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 2-3 % p.a., Tag genau berechnet, auf den nicht abgerufenen Betrag.

Welche Arten von Immobilienfinanzierung werden angeboten?

Annuitätendarlehen, tilgungsausgesetzte Darlehen, variable Darlehen, Cap Darlehen, KfW-Darlehen, Zwischenfinanzierungen, Privatdarlehen, Forwarddarlehen.

Werden auch 100% Immobilienfinanzierungen angeboten?

Es werden auch 100% Immobilienfinanzierungen angeboten.

Was ist ein Nachrangdarlehen, wann ist es sinnvoll?

Nachrangdarlehen stehen im Rang nach der/den vorrangig finanzierenden Banken im Grundbuch. das kann bei Förderbanken Sinn machen, da die vorrangigen Banken die nachrangig finanzierten Darlehen in der Regel als Eigenkapital sehen.

Was ist ein Forward-Darlehen und wird dieses auch angeboten?

Ja. 1. Das Forwarddarlehen kann eine Form der Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung sein, mit der ich mir jetzt den Zinssatz für in der Zukunft umzuschuldende Darlehen sichere. 2. Mit einem Forwarddarlehen kann der aktuelle Zinssatz für eine spätere Finanzierung gesichert werden.

Wo kann ich öffentlichen Mittel erhalten?

Öffentliche Mittel werden sowohl von Städten, Ländern, Gemeinden und dem Bund für den Hausbau zur Verfügung gestellt. Genauere Auskünfte dafür gibt die KfW als Förderbank des Bundes.

Werden auch Darlehen der KfW Förderbank angeboten?

Selbstverständlich. Die KfW legt regelmäßig Förderkredite für Hausbauer auf. Genauere Information sowie die Beantragung solcher Kredite erfolgt über die Hausbank.

Sind Sondertilgungen möglich?

Wenn diese vereinbart sind, dann ja. Man sollte bei der Vereinbarung von Sondertilgungen jedoch darauf achten, dass dies ohne zusätzliche Kosten möglich ist.

In welcher Höhe kann ich Sondertilgungen vereinbaren?

Das ist Verhandlungssache, denn schließlich reduziert die Bank bei einer Sondertilgung ihren Gewinn.

Entstehen Kosten durch die Vereinbarung von Sondertilgungen?

Kosten entstehen bei allen Angelegenheiten, bei denen Banken arbeiten müssen. Wie hoch diese bei einer Sondertilgung ist, ist Verhandlungssache.